Les conditions inscrites à l'offre d'achat
L’offre d’achat d’une maison, aussi appelée promesse d’achat, est souvent assortie de conditions. En d’autres mots, le vendeur et l’acheteur doivent remplir certaines conditions, dans les délais entendus, pour qu’une propriété soit considérée vendue.
« En déposant une offre d’achat, un acheteur s’engage à acquérir la propriété en vente, sous réserve de la réalisation de certaines conditions », précise Elena Maria Bejan, notaire chez DuProprio.
1. Condition de financement
Quand l’offre est conditionnelle à l’obtention du financement, l’acheteur doit prouver qu’il peut obtenir les fonds nécessaires pour acquérir la propriété. Pour remplir cette condition, l’acheteur doit obtenir un engagement hypothécaire sans condition, donc une preuve de financement. Ce dernier indique le montant consenti par une institution financière pour faire l’achat de la propriété inscrite dans l’offre d’achat.
Si l’acheteur n’obtient pas cette preuve dans les délais convenus avec le propriétaire, la promesse d’achat pourrait devenir nulle.
2. Condition d’inspection
L’offre peut également être conditionnelle à ce que l’acheteur puisse faire inspecter la propriété. Dans ce cas, l’acheteur fait appel à un inspecteur en bâtiment pour vérifier l’état de la propriété.
Si l’inspection ne révèle aucun défaut majeur, cette condition sera remplie. Dans le cas contraire, l’acheteur pourra retirer ou modifier son offre.
Que faire si le rapport révèle certains défauts?
Un rapport d’inspection non satisfaisant permet à l’acheteur de retirer son offre d’achat. Avant d’en arriver à cette décision, une bonne discussion entre les personnes impliquées est conseillée. Après tout, la maison répond encore à certains, voire plusieurs besoins de l’acheteur alors que le vendeur a probablement toujours l’intention de vendre.
En fait, la première chose à vérifier est de savoir si les défauts sont mineurs ou majeurs. Ce serait dommage de faire avorter la transaction pour un problème qui se règle assez simplement. Même s’ils sont majeurs, vous verrez que c’est possible d’en venir à une entente si vous prenez ces nouveaux éléments en considération. Voici deux solutions possibles :
Qui peut effectuer les travaux?
Que ce soit le propriétaire ou l’acheteur, l’un d’entre eux est peut-être disposé à effectuer les réparations essentielles. Généralement, un vendeur motivé acceptera d’entreprendre certains travaux afin de respecter l'entente. Un acheteur pourrait aussi accepter de gérer les rénovations lui-même, notamment pour profiter du chantier et mettre la maison à son goût.
Renégocier le prix de vente
Si le propriétaire ne souhaite pas s’engager dans les travaux, l’acheteur va généralement décider de renégocier son prix à la baisse. En effet, il pourrait très bien faire une deuxième offre en retranchant le coût estimé des rénovations. Cela lui permettra de respecter le budget qu’il s’était fixé pour l’achat de la maison.
Évidemment, les responsabilités peuvent aussi être partagées. Les détails de cette nouvelle entente seront simplement ajoutés à l’offre d’achat, et chaque partie devra ensuite respecter ses engagements.
3. Condition de vente
À moins de se retrouver devant un premier acheteur, c’est possible que la personne qui dépose une offre d’achat ait, elle aussi, une propriété à vendre. Cette personne peut alors faire une offre d’achat conditionnelle à la vente de sa propre demeure.
Les deux parties devront convenir du délai dont disposera l’acheteur pour réaliser la vente de sa maison et ainsi, remplir cette condition. S’il n’y arrive pas, l’offre d’achat pourra être annulée. Tant et aussi longtemps que cette condition n'est pas réalisée, vous pouvez continuer à chercher un nouvel acheteur, et ce, grâce à La clause 72 heures
Foire aux questions
Est-ce qu'une préapprobation hypothécaire est suffisante pour satisfaire la condition de financement?
Non. La préapprobation hypothécaire n’est pas suffisante à cette étape. Cette dernière permet seulement de connaître la capacité d’emprunt d’un acheteur. L’engagement hypothécaire, lui, indique le montant consenti par une institution financière pour faire l’achat de la propriété inscrite dans l’offre d’achat.
L'acheteur désire retirer une condition à son offre d'achat. Comment doit-il procéder?
L'acheteur et le vendeur devront signer une déclaration à l’effet que la condition est annulée. Ils pourront utiliser le formulaire Modifications et avis de réalisation des conditions.
L’offre d’achat a été annulée à la suite d’une inspection négative. Ai-je l’obligation de dévoiler le contenu du rapport à un nouvel acheteur potentiel ?
Oui. Le vendeur a l’obligation d’informer l’acheteur de tout ce qu’il connait de sa propriété. Il a donc l’obligation — et l’intérêt — de divulguer à un potentiel acheteur l’existence d’un rapport d’inspection lié à une offre d’achat précédente devenue nulle.
Vous avez donc deux options : remettre à l’acheteur une copie de l’ancien rapport d’inspection (en cachant les informations personnelles de l’acheteur et de l’inspecteur) ou mentionner dans la Déclaration du vendeur toutes les irrégularités ou les recommandations faites par l’inspecteur dans ce rapport.
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